Кризата от Covid-19 събуди множество въпросителни и засегна редица сектори, сред които и имотния пазар. С какво обаче е различна тази криза от предходните, и има ли поне едно положително нещо в ситуацията, в която се намираме?
Кои са първите въпроси, които би било хубаво да си зададем, ако в периода на извънредното положение: продаваме или купуваме, сме потенциален наемател или наемодателят отказва да направи компромис с размера на наема?
За TOPNOVINI.BG отговорите на тези и още въпроси дава Поля Христова, специалист в сферата на недвижимите имоти с 19-годишен опит и с 15-годишен опит в кредитното консултиране. Тя е един от първите български блогъри в света на сделките с имоти и тяхното финансиране. Категорична е, че след Covid-19, пазарът на имоти не се и няма да се определя просто от цени.
Подготвен ли беше имотният пазар в София за криза от мащабите на Covid-19? Какви промени вече настъпиха?
Не. Няма как да се подготвиш за нещо, което никой не е очаквал. Не и в тези размери. Промените са „дисциплиниращи“ за пазара: край на безумието със стопроцентовите кредити; край на играта на руска рулетка с покупката на имот в строеж; край на необмислените решения – както по отношение на покупко-продажбите, така и по отношение на финансирането; начало на сделки с имоти, от които наистина хората ще имат нужда, а не – защото съседът така прави; начало на сделки, които ще облагодетелстват някои, а други - ще потънат.
Как варират цените на жилищния пазар в столицата в момента?
Можех да отговоря с цифри преди месец. Сега въпросът е безпредметен, защото след Covid-19, пазарът на имоти не се и няма да се определя просто от цени. Освен това, ще мине известно време, преди участниците на пазара наистина да осъзнаят какво се случва и тогава вече наистина цените ще се променят. Сега е още рано за този въпрос.
Снимка: БГНЕС
Запазил ли се е интересът на купувачите и какво да очакваме, ако възнамеряваме да продадем имот?
Няма такова понятие „купувачи“. По-точно има, но то е толкова общо, че е все едно да кажеш „имотният пазар в София“. Както София е разделена на десетки малки пазари /пазарът на имоти в Люлин е един, в Младост е друг, в Лозенец – трети и т.н./, така и „купувачите“ са различни типажи. Това, което се наблюдава в момента, огромната пропаст между точно тези типажи. Отиде си безславно типажът „IT специалист с 2-3 000 лева заплата и без никакви спестявания, който е решил да инвестира в имот, като изтегли 100 % кредит, за да го отдава под наем в Airbnb“. И добре, че си отиде, защото ако пазарът продължаваше да се движи с темповете, с които беше тръгнал, така или иначе щяхме да изпуснем контрола.
Останаха хората, които наистина имат нужда от жилище, както и истинските инвеститори. Тези, които държат свободни средства и чакат пазара да започне да пада, за да вложат част от парите си. Както и онези, които не се влияят толкова от това накъде върви пазара, а купуват през определен период от време – защото това им е бизнесът. Останаха и онези, в които ще се озоват както част от кредитите, така и част от имотите на хората, които са „изтеглили късата клечка“ в ситуацията, в която сме. „Интерес“ - определено има. Сменя се профилът на „интересуващите се“.
Снимка: Pixabay
Кой е най-подходящият период да започнем да търсим квартира под наем в София предвид извънредната ситуация и за какво трябва да внимаваме, ако сме наемател?
Тук първият въпрос в момента трябва да е: „Имам ли в момента поне една опция къде да живея?“. Ако досега е ставало дума за това, дали ви е добре, удобно ли ви е, как се чувствате на мястото, което обитавате и може ли да подобрите стандарта си, то сега нещата трябва малко да променят фокуса си. Ако имате къде да живеете, временният отговор на този въпрос трябва да е: „Засега няма да предприемам действия по наемане на имот“. Знам, че доста хора ще си кажат, че ако паднат наемите, сега ще е моментът да наемат нещо изгодно, но…
Първо: Този момент все още не е дошъл. Наемодателите все още отказват да адаптират ситуацията, в която са изпаднали, изпадат или отказват да повярват, че „точно на мен това ще ми се случи“.
Второ: Ако наемателите не се гарантират с достатъчно добър договор за наем, истината е, че наемодателят във всеки един момент може както да ги изгони, така и да им вдигне наема. А добри и пазещи договори за наем сключват наистина малко наематели. Обикновено си свалят бланки от интернет или попадат на посредници, които освен ключаро-туристически услуги, по отношение на сделките с имоти, не извършват нищо друго.
По друг начин стоят нещата, ако вече сте наемател, изпаднал сте в деликатно положение с доходите и вашият наемодател отказва да направи компромис с размера на наема. В тази ситуация отговорът е: „Незабавно започнете да търсите алтернативи.“
Как стои въпросът с огледите в периода на извънредното положение?
Огледи се случват. Много колеги се изплашиха и затвориха офисите, но и много продължиха да правят огледи. Това е жив пазар. Той не може изведнъж да умре. Разбира се, спазват се правилата, на които всички ние сме длъжни. Част от колегите от НСНИ се опитват да популяризират услугата виртуални огледи. Буквално преди дни ни беше представен най-новият продукт в това отношение. Има ли желание, има начин. Няма ли желание – оправдания, колкото искате.
Снимка: Pixabay
Какво ще се случи с пазара на имоти в София, а и в цялата страна, след излизане от кризата?
Смятам, че по някакъв странен начин, имахме нужда от тази криза. Да, за никого не е приятно и не, не съм зле прикрит мазохист, но ако не ни се беше стоварило това на главите, ние така или иначе щяхме да си спретнем друг голям имотно-кредитен купон. Просто щеше да е по-постепенно и положението щеше да стане по-неконтролируемо.
Помните ли експеримента с жабата в тенджерата на котлона, на която съвсем плавно увеличавали градусите, докато водата не завряла. Жабата в крайна сметка се сварила, без да разбере как. А ако си спомняте, тенджерата била без капак. Можела е да изскочи от тенджерата, ако е знаела какво всъщност й се случва. Ситуацията с Covid-19 (поне от моя гледна точка) е онзи силен ток, който удря жабата, за да може или да я събуди и тя да изскочи, или - да я убие. Някои „жаби“ на пазара както на кредитите, така и на пазара на имотите, няма да издържат на силния волтаж. Други, обаче, ще се събудят.
Положителното в ситуацията, в която се намираме е, че оттук нататък ще е по-трудно за хората да си затварят очите за недотам очевидните досега проблеми, които имаме на пазара на имотите и кредитите. Има и нещо друго: личната отговорност. Отговорност за това, което ти се случва, ако си взел определено решение – да влезеш или да не влезеш в определена сделка с имот. Това е тема, която смятам, че много хора ще преоткрият. Появиха се хора, които са готови да допуснат теорията, че за да предприемеш действие като покупка, продажба, вземане на кредит, първо може би трябва да се образоваш малко по темата и дори да се консултираш.
Снимка: Pixabay
Какви са сценариите за възстановяването на имотния пазар?
Относно сценариите – изговорих стотици думи по темата. Този въпрос е поставен на тотално погрешна плоскост. Защо? Защото се опитваме да прогнозираме непрогнозируемото. Защото забравяме, че всеки път, когато се заредим със статистика, в света или живота ни се появява „черен лебед“, който прави цялата статистика на пух и прах. Неочаквано събитие, което в световен план може да е епидемия като Covid-19, падането на кулите близнаци през 2001 г., Голямата депресия от 1929 г. или в личен план просто да ти падне саксия на главата и да завършиш деня си в инвалидна количка.
Винаги много съм се забавлявала, когато ме попитат за прогнозите ми за пазара. Защо? Защото съм имала опит и защото съм знаела цифрите. Е - това не е достатъчно. Да имаш опит и да знаеш какво е било не е достатъчно, за да кажеш какво ще стане. И колкото повече „специалисти“ си го признаят, толкова по-малко заблудени хора ще има.
Снимка: Pixabay
На тези, които все пак упорито ще чакат прогнози, мога да отговоря следното: да, срив на пазара на имоти ще има. Много фактори сочат това. И не, едва ли цените ще паднат толкова, че да ги подаряват. Знам със сигурност, че повечето участници на пазара – купувачи и продавачи, наематели и наемодатели – все още не осъзнават колко различна е тази криза от предходната. Мисля, че и доста брокери не го осъзнават. Ако има сектор, който наистина е прогледнал в това отношение, това са кредиторите.
Какво все пак може да се направи?
Когато взимате решение – било то за имотна или кредитна сделка, винаги разиграйте сценарий, в който всичко тотално се е прецакало. И не е нужно да знаете откъде ще ви падне тухлата и дали въобще ще е тухла. Влезте в този сценарий и си отговорете какво ще направите в този случай. Имате ли план "Б'? Хората се мислят за безсмъртни късметлии. Няма лошо, но това не помага особено, когато стъпваш в сделка с имот, особено ако има намесени и заемни средства.
TOPNOVINI.BG призовава за дисциплинирано и отговорно поведение пред изпитанието COVID-19. Да се обединим около каузата да запазим живота и здравето на най-близките си. #ОстаниВкъщи - спаси човешки живот!
Добави коментар